사회초년생 울리는 전세사기, 전세계약전 반드시 확인하세요!

전세사기 피해자 3명 떠나고서야…정부 ‘경매 중단’ 뒷북 추진

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전세사기 피해자 3명 떠나고서야…정부 ‘경매 중단’ 뒷북 추진

 

[르포] 전세사기 진앙 미추홀구…피해자-경매업자 '전쟁 중'

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[르포] 전세사기 진앙 미추홀구…피해자-경매업자 '전쟁 중' | 연합뉴스

 

“동탄 오피스텔 250채 주인 파산, 전세사기 우려”… 경찰 수사 착수

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“동탄 오피스텔 250채 주인 파산, 전세사기 우려”… 경찰 수사 착수

 

최근 전세사기로 인한 많은 피해자가 생기고 있습니다. 이에 따라 전세사기를 예방하기 위한 대처방안이 중요한 시점입니다. 주택도시보증공사에서 소개하는 전세사기 대처방안에 대해 소개합니다. 

 

부동산 계약 전 꼭 알아야 할 전세사기 유형 및 대처법 소개! 

1. 집 고를때 어떻게 해야하나요? 

반드시 깡통전세를 피해라 

 - 갭 (매매가 - 전세가)이 0원에 가까운 전세매물을 뜻합니다. 

   즉, 매매가와 전세가가 거의 동일한 경우 매수자는 전세 세입자의 보증금만으로도 권리를 취득할 수 있습니다. 

 

왜? 

 - 계약 종료시 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 

 - 전세가 변동이 조금이라도 발생하면 새로운 세입자가 구해지더라도 집주인은 차액을 준비해야 합니다. 

 

예방법

 - 매매가와 전세가 차이 확인 

 - 임대인의 경제력과 사기예방은 무관 

 - 전세반환보증보험 가입 가능여부 확인 

 

2. 임대인 확인시 어떻게 해야하나요? 

임대인인줄 알았지?

 - 임대차 경험이 적을수록 임대인이 실제 소유주가 맞는지 확인이 어렵습니다. 실제 피해사례도 존재합니다. 

 

전세자금 대출사기 친 '가짜 임대인' 30대에 징역형

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전세자금 대출사기 친 '가짜 임대인' 30대에 징역형 | 연합뉴스

 

가짜 임대인이란 인적사항을 도용하거나 위임장을 위조하여 마치 집주인인것 처럼 세입자를 속여 계약을 하는 사람을 말합니다. 사회 초년생의 경우 이러한 사기행각을 구분하는데 큰 어려움이 있습니다. 

 

예방법

 - 집주인이 아닌 대리인이 계약을 하는경우, 임대인의 신분증 및 인감도장과 인감증명서를 비교 

 - 임대인과 유선통화 확인 

 - 전세보증금 지급은 임대인의 명의 통장에 

 

3. 계약서 작성시 

난 전세계약을 했는데 월세였어?

 - 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서 계약을 하는 경우 임대인이 월세를 내놓았는지, 전세를 내놓았는지 확인이 불가합니다. 임대인 없이 공인중개사가 대리인을 자처하는경우,  정상적인 공인중개사인지 확인 절차가 필요합니다. 

 

예방법

 - 인증된 공인중개사인가? 

 - 부동산 공제증서는 존재하는가? 

 

4. 계약 및 입주 

계약일은 4월 19일, 내 권리를 주장할 수 있는 날짜는? 

 - 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘인 대항력이 발효되는 시점은 계약후 1일 후인 4월 20일입니다. 

이 사이에 집이 경매로 넘어가거나, 부동산이 담보로잡혀 문제가 발생되는 경우가 존재합니다. 세입자 전세계약 당일 담보대출을 시행하는 경우가 이런 경우에 해당됩니다. 

 

예방법

 - 등기부등본 지속적인 확인

 - 계약시 특약사항 작성 

 - 전세권 설정 

 

근저당이 없는집인데 경매로 넘어가? 

 - 근저당이 없으므로 좋은 매물이라고 소개하는경우 현혹되기 쉽습니다. 하지만 집 주인이 온갖 세금문제가 엮여있다면 상황은 완전히 달라집니다. 임대인의 밀린 세금이 보증급 확정일자보다 앞서 있다면, 국가에서 먼저 배당받아 가져가게 되고, 임금채권에 대한 문제가 있는 임대인의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 보증금 반환은 후순위로 밀립니다. 임대인이 납세의 의무를 다하고 있는지 확인이 필요한 이유입니다. 

 

예방법

 - 미납국세 열람제도 활용

 - 사회보험 완납증명서, 납세증명서 확인 

 - 등기부등본 확인 

 - 전세보증금반환보증 가입 

 

5. 임대인이 전세금을 돌려주지 않을때 

전세계약이 만료되었는데 집주인이 돈을 돌려주지 않아요

 - 계약기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 이런 경우 세입자는 크게 당황할 수 있지만 돌려받을 수 있는 제도가 존재합니다. 

 

법적공방을 위한 내용증명을 보내라

 - 우체국에서 공적 증명을 해주는 것을 의미합니다. 서류의 전달 및 내용에 대한 증명으로 법적 공방시 증거로써 효력이 발생합니다. 

 

임차권 등기명령 신청 

 - 아직 전세금을 돌려받지 못했지만 이사를 해야하는 경우, 임차권등기명령을 통해 대항력 유지가 가능합니다. 

 

지급명령 신청 

 - 전세금 반환 소송 전, 적은 비용과 시간으로 전세금을 돌려받을 수 있는 수단입니다. 

 

위 수단들은 전입신고 및 전세권설정, 전세보증보험 가입 등 안전장치가 되어있을 때 가능한 수단입니다. 임대차 계약시 세입자 보호를 위한 장치들이 적용 가능한지 반드시 검토가 필요합니다.